本案来源于一名消费者投诉反映房地产开发商交付房屋的窗子玻璃不符合合同约定，经查，房地产开发商公司为了获取更大的经济利益，利用购房者的缺乏相关的专业相关知识，擅自降低商品房窗户的玻璃规格，而不是按照合同的约定提供对应的商品或服务，其违背法律规定的行为确实存在。但对公司的这种行为该怎么样定性和适用法律，在办案单位内部产生了争议，办案人员对定性、法律适用、管辖权进行了讨论分析。

  2015年7月，东海县市场监督管理局接到消费者投诉称，当事人连云港M置业发展有限公司（以下简称M公司）在东海县城开发的商品住宅楼，交付给购房者的房屋窗户所用的玻璃不符合合同的约定。该局格外的重视，立即组织执法人员调查取证。经查，当事人M企业成立于2010年，2011年M公司在东海县城开发的某小区分两个标段建设，一标段是1、2、5、6号住宅楼，二标段是3、4、7、8号住宅楼。自2012年5月至2015年初，M公司在销售其开发二标段住宅楼过程中，与购房者签订合同中明确窗户的规格是“2.000W/M2.K6中空透光Low-E+12空气+6透明-塑料窗框”（以下简称6mmLow—E玻璃窗户），也就是说M公司交付给购房者的商品房的窗户玻璃应该是：中间为12毫米间隔、两面厚度均为6毫米且其中一面使用Low—E工艺的玻璃。而真实的情况却是，2012年9月M公司与门窗施工方Y公司签订施工合同约定，二标段3、4、7、8号住宅楼窗户型材为“芜湖海螺88系列双色型材，玻璃为5+10A+5中空玻璃”（以下简称5mm普通玻璃窗户），施工方Y公司依据施工合同完成施工安装。也就是说，M公司实际交付给购房者的商品房的窗户玻璃是：中间为10毫米间隔、两面厚度为5毫米的玻璃，没用Low—E玻璃。经查，涉案住宅商品房窗户的玻璃面积为9020平方米。依据物价局出具的价格鉴定，计算当事人的违法来得到的为451000元。

  《建筑法》第二条第一款“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各种类型的房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”和第六条“国务院建设行政主任部门对全国的建筑活动实施统一监督管理”的规定可知，建设行政主任部门应该对本案当事人在商品房开发销售过程中的建筑活动做监督管理。《建筑安全玻璃管理规定》（发改运行[2003]2116号）第十二条第（四）项“对违反本规定的建设、设计、施工、监理单位，由建设行政主任部门按照有关法律法规，给予相应处罚”也规定了建设行政主任部门的职责。

  那么，工商行政管理部门（市场监督管理部门）在本案中有没有管辖权。办案人员仔细研究当事人的行为，给出了肯定的答案。本案当事人的行为虽然发生在商品房开发销售过程中，门窗也是房屋建筑的附属设施，但购房者投诉的不是商品房门窗的“安装活动”，而是投诉当事人没有按照合同约定提供商品或者服务，当事人的这种行为在由建设行政主任部门、房地产开发主管部门监管实施的《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、城市商品房预售管理办法〉〉《商品房销售管理办法》等法律和法规规章中并没有相应的处罚规定。而当事人交付给购房者的玻璃也没有证据证明违反了《建筑安全玻璃管理规定》的相关规定。

  另一方面，当事人的违背法律规定的行为在《合同法》、《消费者权益保护法》有相应的规制条款：《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任”。而《消费者权益保护法》第三条“经营者为广大购买的人提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法”、第四条“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”、第十六条第二款“经营者和消费的人有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定”。

  综上，工商行政管理部门（市场监督管理部门）对本案当事人的违背法律规定的行为具有管辖权。

  什么是消费的人?我国《消费者权益保护法》虽未直接明确消费者的定义，但第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者的消费行为，那么根据这一规定，我们大家可以看出，所谓消费者，是指为满足生活需要而购买、使用商品或接受服务的，由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。从这个定义可以认定，在本案中购房者是消费者。

  首先，本案中执法人员随机调查的购房者都是为满足住宅需求而购买的商品房，而玻璃属于房子的附属设施，纳入房子的销售价格，消费者为玻璃支付了对价，也就是说满足了购房者“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定，其权益理所当然受到《消费者权益保护法》的保护。

  其次，从《消费者权益保护法》第二十三条第三款“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任”可知，经营者提供的装饰装修服务也受《消费者权益保护法》的调整。那么，本案当事人为购房者提供的门窗是否也可以认定为装饰装修服务呢？虽然《消费者权益保护法》没有给出装饰装修的具体定义，但我们从国家标准《建筑装饰装修工程质量检验收取规范》（GB 50210-2001）能明确，当事人开发销售商品房的过程包含了为购房者提供装饰装修服务：该标准的第1.0.2节指出“本规范适用于新建、扩建、改建和既有建筑的装饰装修工程的质量验收”，而该标准的第2.0.1节更直接给出建筑装饰装修的定义：关于建筑装饰装修，目前还有几种习惯性说法，如建筑装饰、建筑装修、建筑装潢等。从三个名词在正规文件中的使用情况去看，《建筑装饰工程项目施工及检验收取规范》（JGJ73—91）和建筑工程质量检验评判标准》（GBJ301—88）沿用了建筑装饰一词，《建设工程质量管理条例》和《建筑内部装修设计防火规范》（GB5022—1995）沿用了“建筑装修”一词。从三个名词的含义来看，“建筑装饰”反映面层处理比较贴切，“装修”一词与基层处理，龙骨设置等工程内容更为符合。而装潢一词的本意是指裱画。另外，装饰装修一词在实际使用中愈来愈普遍。由于上述原因，本规范决定采用“装饰装修”一词并对“建筑装饰装修”加以定义。本条所列“建筑装饰装修”术语的含义包括了目前使用的“建筑装饰”、“建筑装修”和“建筑装潢”。从这一角度看，本案也能够按照《消费者权益保护法》调整。

  本案当事人的行为既是采用欺诈手段履行合同的违约行为，也是骗取消费者价款而不按照约定提供商品或服务的侵犯权利的行为，本案最终按照《消费者权益保护法》予以处理，理由有二：一是消费的人为生活需要而购买、使用商品或接受服务时人身财产受到侵害，基于其与经营者订立的消费者合同，应当优先适用《消费者权益保护法》，,特别法优于部门法；二是《消费者权益保护法》修订后于今年3月15日实施，相对于《合同法》而言属于新法，按新法优于旧法的原则，应当适用新法。

  本案最终认定当事人在商品房开发过程中，为了获取更大利润，未按照合同交付给消费者约定门窗，而是擅自降低门窗规格，使用价格较低、能耗较高的普通玻璃窗户欺骗消费者，构成了《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条第（十）项“骗取消费者价款或者费用而不提供或者不按照约定提供商品或者服务”的行为，最终依照《消费者权益保护法》第五十六条予以没收违法来得到的45.1万元的行政处罚。

  在我国房地产市场快速地发展的时候，商品房质量上的问题一直是房地产开发商和消费的人之间一个突出的矛盾，大多分布在在房子的主要部分的质量上，随着我们国家房地产市场日益成熟，消费者的权益保护应当提升到一个更高的程度。商品房买卖中不仅涉及房屋的主体质量，同时房地产开发商也会利用消费者专业相关知识技能缺乏，在门、窗等附属设施上蒙骗消费者，以假充真、以次充好等现象也较多。纵观本案，是商品房买卖合同纠纷中一个普遍的个案，反映的是普遍的消费的人在商品房买卖中处于弱势地位，如何加强商品房开发销售过程中消费者权益保护，如何在具体案件处理过程中更好地理解和适用法律，达到法律应有的作用和功能，是我们市场监管执法人员应当深思和努力做到的。